Insalubrité à Marseille : quelles obligations pour les bailleurs sociaux ?

Dans une ville comme Marseille, où coexistent richesse patrimoniale et précarité urbaine, la question de l'insalubrité est plus que jamais au cœur des débats citoyens et institutionnels. Quartiers délaissés, immeubles vétustes, humidité, absence d’entretien régulier… Les situations de mal-logement touchent des milliers d'habitants. Mais lorsqu’il s’agit de logements sociaux, la question se complexifie encore : à qui revient la responsabilité ? Quels recours ont les locataires ? Et quelles obligations légales pèsent sur les bailleurs sociaux ?

Cet article vous propose un tour d’horizon clair, utile et fondé sur le droit, pour comprendre les devoirs des bailleurs sociaux face à l’insalubrité à Marseille.

Comprendre l’insalubrité : un fléau urbain encore bien présent à Marseille

Des conditions de logement alarmantes dans plusieurs arrondissements marseillais

La ville de Marseille est particulièrement touchée par les logements insalubres, notamment dans certains secteurs du centre-ville, comme le 1er, le 2e, le 3e et le 15e arrondissement. Selon les données de l’INSEE et du rapport de la Fondation Abbé Pierre (2024), près de 40 000 logements sont considérés comme potentiellement indignes dans la métropole Aix-Marseille-Provence, soit près de 10 % du parc total. La situation est d’autant plus préoccupante que nombre de ces logements sont occupés par des ménages modestes, souvent sans possibilité de relogement rapide.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ? Les critères définis par la loi

Un logement est dit insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. L’insalubrité peut être manifeste (problèmes d’effondrement, absence de ventilation, humidité excessive, risque électrique...) ou présumée (logement trop exigu, pas de lumière naturelle, installations sanitaires défectueuses…).

Selon le Code de la santé publique (articles L1331-22 et suivants), un logement est insalubre s’il :

• Met en danger la santé de ses occupants (moisissures, plomb, amiante…)

• N’est pas conforme aux normes de décence (chauffage, ventilation, eau potable…)

• Présente un risque imminent d’effondrement ou de dégradation majeure

Bailleurs sociaux à Marseille : un statut particulier mais des obligations identiques à celui des bailleurs privés

Qui sont les bailleurs sociaux à Marseille ?

Les bailleurs sociaux, appelés également organismes HLM, sont des structures publiques ou privées d’intérêt général. À Marseille, les principaux bailleurs sont :

• 13 Habitat

• Logirem

• Erilia

• Famille & Provence

• Unicil

• Habitat Marseille Provence

Ils gèrent une grande partie du parc locatif social de la ville, dans des contextes souvent complexes : quartiers en rénovation, vétusté du bâti, précarité énergétique...

Leurs obligations légales sont strictement encadrées

Contrairement à certaines idées reçues, les bailleurs sociaux ont des obligations identiques à celles des bailleurs privés en matière de décence, de sécurité et d’entretien des logements. Ces obligations sont fixées par plusieurs textes réglementaires :

Ils doivent garantir :

En résumé, un logement social ne peut jamais être une excuse à la précarité ou à la dangerosité.

En cas d’insalubrité, que doit faire le locataire marseillais ?

Étape 1 : Constater et documenter la situation

Un locataire confronté à un logement insalubre doit impérativement garder des preuves : photographies, vidéos, courriers, rapports de pompiers, diagnostics...

Il est également recommandé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, détaillant les dégradations et sollicitant une intervention urgente. Ce courrier constitue un préalable indispensable à toute procédure.

Étape 2 : Alerter les services compétents

Si le bailleur social ne réagit pas, le locataire peut saisir :

Ces services peuvent diligenter une enquête technique, voire déclencher une procédure administrative contraignante.

Étape 3 : En dernier recours, saisir la justice

Si l’insalubrité est avérée et que le bailleur n’a pris aucune mesure, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire en référé, pour :

Les responsabilités du bailleur social face à l’insalubrité sont renforcées par la jurisprudence

Plusieurs décisions judiciaires ont récemment confirmé que les bailleurs sociaux peuvent être lourdement sanctionnés lorsqu’ils ne remplissent pas leurs obligations.

La jurisprudence insiste de plus en plus sur le devoir d’agir rapidement du bailleur, dès que l’insalubrité est connue.

Quels sont les recours collectifs possibles à Marseille pour les habitants de logements insalubres ?

Associations et collectifs d’aide aux victimes du mal-logement

Marseille est riche en tissu associatif. Plusieurs structures accompagnent gratuitement les habitants :

Ces structures peuvent :

L’action publique : des mesures encore insuffisantes face à l’ampleur du phénomène

Des arrêtés d’insalubrité en hausse mais une lenteur d’exécution

La ville de Marseille et la Métropole ont pris plusieurs arrêtés de mise en sécurité sur les immeubles dégradés. Mais entre l’arrêté et les travaux, des mois — voire des années — peuvent s’écouler, laissant les habitants dans une situation critique.

En 2023, la préfecture des Bouches-du-Rhône recensait plus de 2 100 arrêtés encore en attente d’exécution, selon les données communiquées en commission parlementaire.

Le Plan Initiative Copropriétés : un outil qui peine à se concrétiser

Le Plan Initiative Copropriétés, lancé en 2018, ambitionne de rénover ou démolir des centaines de logements insalubres. Toutefois, son déploiement reste lent, notamment faute de coordination entre bailleurs sociaux, services techniques et financements.

Ce que les bailleurs sociaux DOIVENT faire, et ce que les locataires PEUVENT exiger

En matière d’insalubrité, la loi est claire : le bailleur social est pleinement responsable de la salubrité des logements qu’il met à disposition. Les locataires marseillais ont des droits concrets, défendus par le droit français, les tribunaux, et un réseau d’acteurs associatifs mobilisés.

Ne pas intervenir, c’est mettre en danger la vie d’autrui.

À Marseille, où les drames liés à l’habitat indigne sont encore dans toutes les mémoires (notamment le drame de la rue d’Aubagne en 2018), les locataires ne sont pas seuls : ils disposent de leviers pour faire valoir leurs droits.

Sources utilisées